December 18, 2004

コーポラティブハウス

住宅設計の新しい形、コーポラティブハウス

コーポラティブハウスに注目が集まっています。同一の敷地に共同で住むことを希望する人たちで組合をつくり、住宅の設計から管理までを運営する集合住宅を「コーポラティブハウス」といいます。各世帯の条件に合わせて個別に住戸を設計することが可能になり、家を自由設計できるのが特徴です。この新しい住宅を調べてみました。

ライフスタイルが多様化し、自分に合った住まいがほしい、というニーズが高まっています。ですが、納得のいく物件がなかなかなく、かといって完全な戸建住宅は費用がかかりすぎる。そこで登場したのがコーポラティブハウスという考え方です。

コーポラティブハウスとは、入居者が共同で土地の仕入れ、建物の建設をするというもの。つまり「住宅の共同購入」というわけです。デベロッパーによる分譲マンションと違い、土地取得費用、建築工事費用、設計費用、企画・調査・予備費などがすべてわかり、事業費の透明性も保たれます。

家や間取りは入居者が自由に設定できるので、建築家やコーディネーターと相談して自分の好みにあった理想の住まいをつくることが可能です。さらに、建築の前段階から入念なミーティングを行い、入居時には全員がお互いのことを知っていることになります。ご近所付き合いを超えた、安心で安全なコミュニティが形成されているのです。

また、モデルルーム代もないので、分譲住宅よりも割安な場合もあります。

以下にコーポラティブハウスの概要をまとめてみます。

コーポラティブハウスとは？
建売分譲住宅を手がけるディベロッパーを介さず、入居予定者らが「建設組合」を作り、土地の取得から業者選定、設計・建設などに直接かかわる物件のこと。希望に従って設計・建築できる上、分譲物件の１?３割ほど安く済む。建設組合での議論を通じて入居前に隣人と知り合えるメリットもある。

コーポラティブハウスの事業主体
（１）入居者自身、またはコンサルタントや建築デザイナーなどのコーディネーターが介在する入居者主導型
（２）自治体など公的機関
（３）民間企業
（４）ＮＰＯ法人など非営利団体

入居者主導型が約６割を占め、情報や利害関係の交通整理役としてコーディネーターを介在させるケースが多いそうです。

土地の取得
・通常の分譲マンションなどと同様の「区分所有型」
・５０?６０年間借りた後に建物を除去して地主に返す「定期借地型」
・定期借地権に「建物譲渡特約」を加えた「スケルトン定期借地型」

コーポラティブハウスの融資（住宅ローン）
住宅金融公庫に、コーポラティブハウスを対象とする個人共同住宅融資制度がある。区分所有だけでなく定期借地、スケルトン定借にも融資可能だが、条件がある。マンション方式の場合は延べ床面積１０００平方メートル以上、個別の住居面積は５５?２８０平方メートル以上、テラスハウス式なら１０戸以上などと条件は細かい。

民間金融機関には特別な融資策はなく、ディベロッパー物件より融資を受けにくい傾向にあります。融資の可否は事業の確実性やコーディネーターの信用度によるところが大きいそうです。

コーポラティブハウスのデメリット
・土地取得、共用部分の建設、ルール決めなどの総会や、建築家・コーディネーターとの設計に関する打ち合わせが多い
・基本的に合議制なので、契約から入居までの期間が長い
・デザイン優先の場合、転売価格が低くなる可能性がある

まとめ
さまざまなメリットがあるコーポラティブハウスは、新しい住まいのあり方として検討してみる価値はあります。最近は、コーディネーターとして複数の団体があり、また大手デベロッパーも乗り出すなど、今後活性化する可能性があります。ただし、住宅ローンについては、事前に借入先に相談するなどしておいたほうがよさそうです。さらに将来的に転売するのであれば、スケルトン・インフィルタイプを選択するなどの計画も必要でしょう。

Link: 特定非営利法人全国コープ住宅推進協議会