住まいの資金計画と住宅ローン返済術

リビングデザインセンターOZONEで10/1?3に開催された都市型デザイン住宅ショーの住宅ローンセミナーに参加しました。講師はファイナンシャルプランナーで経済ジャーナリストの畠中雅子氏。住宅購入の際に参考になるお話を伺いました。その模様を遅ればせながらレポートします。

畠中雅子氏自身も、住まいを購入して住宅ローンの返済の最中だそうです。経験してきたからこそ語れる、住宅ローンの見えない部分も細かに説明してくださいました。特に、失敗談は参考になりました。

いくつかのトピックスがありましたので、簡単にご紹介します。

家づくりにかかる費用

・建築費用は「本体工事費」と「別途工事費」に分かれる
・建築家に依頼すると設計料や工事管理などに10-15%が別途かかる
・設計管理料や外溝工事費、消費税の見積もりも忘れずに
・意外にかかるインテリアやカーテンの費用
・建て替えの場合は買いたい費用や仮住まいの費用も必要

家づくりにかかる諸費用の種類

＜手数料・保険料＞
住宅ローン事務手数料
住宅ローン保証料
火災保険料
自身保険料
団体信用生命保険料
登記費用

＜税金＞
印紙税
不動産取得税
登録免許税
固定資産税
都市計画税

住宅ローンの借り方の基本

・住宅金融公庫の「証券化ローン（新型住宅ローン）」に注目。全期間3%台前半で借りられる
・財形住宅融資は5年固定制で現在1.62%。金利申し込みをすれば権利を確保でき、延長願いも可能
・1%を切ったものまで登場した都市銀行のキャンペーン金利返済能力が高ければ積極的に利用
・会社の社内融資は退職時の一括返済の有無などをよくチェックすべき
・年金融資は不透明なので慎重に。特に自営業の場合、課税所得を見られるので赤字の場合は最悪、借りられなくなる
・DINKSの場合、妻も含めた返済プランを立てるよりも、子供を生んで仕事を辞めたときを想定したほうがよい。
・0.1%の金利差にもこだわる
・返済期間は1年単位で考える（35年→34年で1ヶ月に900円上がるが1年短縮による利息20万円分が浮く）
・返済期間はそれぞれのライフプランに合わせて、組み合わせタイプも検討する
・家計の厳しい人は「固定金利」を優先した返済計画を立てる
・共働きやローンの借入額の少ないケースでは「変動金利」を積極的に利用する

繰り上げ返済の上手な利用法

・繰り上げ返済は早めに行うのが有利
・繰り上げ返済は「期間短縮型」を選択する
・複数のローンがある場合は「金利の高いもの」より、「利息の割合が多いもの」「残積の多いもの」から優先して返す
・まとまった資金で繰り上げ返済をする場合は、住宅ローンを分散して返す
・繰り上げ返済の資金が貯まらないなら、月々の返済額をアップして利息を軽減する

そのほかに。。。

・住宅購入の際は諸費用がかなりかかる
……地盤補強が必要な場合も。くい打ち40本で4?500万円
……くいの長さによっては、搬入の際に道路を曲がりきれない。（実際にそのようなことがあり、8mのくいを6mにして構造計算しなおしたそうです）
……電柱は移設可能。費用は2?30万円程度（もよりのNTTに相談）

・建て替えもしっかり費用計算を
……解体費用を考慮。1坪4万円程度を目安に。
……仮住まいも視野に入れる。ちなみに、ほぼすべての不動産業者は建て替え専用ハウスというのを保有しているそうです。やや難ありな物件ですが、敷金礼金なしで3ヶ月くらいから借りることができるとのこと。ともかく、最寄の不動産業者に確認をしてみて。
……仮住まいの選択肢として、公団住宅は意外とオススメ。先着順のものは仮住まいもOKで敷金が戻ってくる。

・物件はとにかく交渉を
……中古物件は安いが、一般的に仲介手数料が高い。上限額があるが値引き交渉が可能。
……新築でも場合によって大幅値引きされることがある。

・住宅ローンの事務手数料は単純に安ければいいというものではない
……一般的な銀行の住宅ローン事務手数料は3-5万円だが、なかには15-20万円のところもある。ただし、その場合は住宅ローンに必要な保証料が無料の場合が多い。なので、事務手数料と保証料はセットで検討したほうがよい。

約1時間のセミナーでしたが、充実した内容でした。
ぜひ参考にしてみてください。