July 25, 2004

住宅ローン

複雑でわかりづらい住宅ローンについて、基本情報を調べてみました。
借り換え、限度額、繰り上げ返済も考慮しつつ、まずはしっかり基本からおさらいします。

住宅ローンの種類

住宅ロ?ンは、大きなくくりとして「公的住宅融資」と「民間住宅融資」の２つに分けられます。公的融資には、「住宅金融公庫」「年金住宅融資」「財形住宅融資」、それと「自治体融資」などがあり、利用資格や建築する住宅の機能などでの制約はあるものの、書類さえちゃんと提出しておけば融資を受けることができます。

一方、民間融資は、銀行、保険会社、ノンバンクなど様々にサービスを展開しています。CMや雑誌でも頻繁に見かけますよね。限度額や金利は、返済可能額や担保など個別のチェックを受けることになります。ただ、公的融資に比べると制限は少なく利用しやすいようです。

Q. 公的住宅融資と民間住宅融資、比較するとどちらが得？

民間住宅融資、つまり銀行などは住宅ローン・キャンペーンを展開中です。金利も低くなっていて、迷うところです。
それでは、民間住宅融資がいい！かというと、一概には言えません。
低い金利も条件をよく読んでいくと、こまかい制限が含まれていることがあります。
一般的には、できる限り公的融資を中心とした計画で検討したほうがよいといわれています。取得物件の規模や建築基準、住宅ローン限度額などに関して細かい制限がありますが、金利などの点で有利な場合が多いためです。
民間の住宅ロ?ンは、最大で約1億と融資額も大きく、制限もユルめなので利用しやすいです。借り換えにも便利に使えます。でもでも、金利が高めになっていることもあるのでよく調べましょう。もちろん、条件にあっていて、返済計画もきちんと立てられているのであれば、民間住宅融資のほうがメリットのある場合もあります。ケースバイケースで選んでいくのが正しい選択といえそうですね。

Q. 金利動向は？

物件の価格は、都心の物件が上昇基調にあり、全般的に上がり気味です。ただ、供給数も豊富で、地価そのものもそれほどあがっていないので、マイホーム購入を検討している人にとっては、今がチャンスと言えます。
ただし、公庫金利は、2003年6月時点で2.00%だったのが、2004年7月で2.80%となっています。長期金利の上昇は、変動金利タイプ以外でその影響をモロに受けるので要注意。金利1%の上昇は、利息負担に直結して1割高い物件を購入したことになってしまうかもしれません。長い間の不況による低金利状態でしたが、その動きは収束に向かいつつあるようです。

Q. 住宅ローン シミュレーションとは？

住宅ローンは、長い返済期間が続くために、長期的な視野にたって計画を立てることがヒジョーに重要です。住宅ローンの最長借入期間は35年。35歳に借りたとすると完済は70歳です。うーん、気が遠くなる。。。
まずは、家族構成と今後想定されるイベントスケジュールを作り、住宅ローンのシミュレーションをしてみましょう。旅行や車の購入など、ライフイベントともいえる支出がいくつかあるはずです。特に、子供の教育費はしっかりと見据えておきましょう。住宅ローンの返済が苦しくなる理由のひとつに、教育費が増加するというのがあるほどですから。ちなみに、10年間は年収があがらないものとして、条件を厳しめにしておくとよいようです。各社が提供している住宅ローン シミュレーションをまとめています。参考にしてみてください。

Q. 頭金はいくら必要？

いくらローンが借りやすいといっても、頭金は現金で必要です。頭金が少額でも購入できる物件も増加していますが、ローン額が増えてあとあと苦しくなります。金利上昇時のリスクもあるので、頭金はしっかり準備。
一般的には、購入価格の2割が目安といわれています。2000万円だったら400万円、5000万円だったら1000万円は用意しておいたほうがよい、ということですね。もちろん、それ以上あれば、ローン額も抑えることができて理想的です。

Q. 印紙税、抵当権設定登記、融資手数料などは？

モノを買う、といってもマイホームの場合はそれなりに諸費用がかかります。契約書などに貼る印紙代や抵当権設定登記、融資手数料、ローン保証料など、必要なものは多岐に渡っていて、意外とかかるという印象です。新築なら、おおよそ物件価格の3?5%が目安で、3000万円の物件なら90万?150万円ぐらいになります。頭金以外に、これら諸費用の分をしっかり確保しておくことも忘れずに！

Q. 返済負担率って？

返済負担率は、文字通り収入に対してどれくらい返済に充てなければならないかを割り出したもの。毎月の返済を無理なくするためには、20?25%以内に収まっていることが必須。それ以上だと、とたんに家計が苦しくなり、最悪の場合はローン破綻を迎えてしまうことも。。。　忘れがちなのが、マンションなどにかかってくる管理費や修繕費、さらに駐車場代。これらも予算に組み込んで、しっかり計画を立てましょう。